三四线城市2020年上半年土地账本:卖地收入创历史新高

2020-01-25 投稿人 : www.hebeihongye.com.cn 围观 : 808 次

面对越来越多的房地产调控政策,土地市场的火爆局面仍在继续。今年上半年,许多三线、四线城市的土地销售持续改善,成为全国土地销售收入大幅增长的主要原因。

对于地方政府来说,一次性土地销售收入是比财政收入更重要的收入来源。根据《21世纪经济先驱报》记者收集的数据,仅今年上半年土地销售收入就相当于去年地方公共预算收入的城市数量(占90%以上)。它们分布在浙江、四川、安徽、山东、河南、江西、湖南、河北等省,绝大多数是省会以外的三线、四线城市。

上半年,这些城市的土地收入几乎翻了一番。除了房价上涨导致的地价上涨和更多清仓带来的库存补充外,一些地方政府在防范地方债务风险、缩小地方融资渠道的背景下,出售土地偿还隐性债务。

记者在采访中了解到,地方政府的显性债务可以借新还旧,并不断发行,但借新还旧的隐性债务机制并不顺畅,政策明确将地方政府债务与城市投资公司债务分开。一些隐性债务在短期内面临巨大的偿还压力,因此土地出让已成为一种重要手段。

三线和四线城市正逐渐成为土地市场的主角。

统计数据显示,土地销售情况因地而异。由于地价成本相对较高,一线和二线城市的土地销售收入最高。据中原地产统计,杭州今年上半年土地销售收入最高,累计转让金额1485亿元,同比增长99%。其次是重庆921亿元,苏州766亿元,北京751亿元。

其中,一线城市的土地收入增长率相对较低,原因是政策更加严格。例如,今年上半年,北京和上海的土地收入出现负增长,而广州的增幅仅为3.6%。二线城市的情况明显不同。例如,在福州、济南、杭州和成都,上半年土地收入增长率超过70%,而在南京、天津和苏州,增长率低于20%。

许多三线和四线城市紧随其后。长三角地区的许多城市包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等。上半年,土地销售收入约为200-400亿元,仅次于一线和二线城市。山东、四川、安徽、河北、湖南、江西等省也向部分地级市贡献了超过100亿元的土地销售收入。

从收入增长的角度来看,三线和四线城市尤为突出。例如岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等。上半年土地出让收入增幅超过200%。这三四个一线城市广泛分布在湖南、河南、山东、福建、四川、江西、浙江、江苏等省。

"总的来说,三线和四线城市的土地销售收入创下历史新高。岳阳、许昌和淄博等地不靠近中心城市。它们属于中西部地区的三线和四线城市。2015年和2016年,这些城市的市场相对较冷。他们从2017年开始逐渐成为土地市场的主流。”中原地产首席分析师张大伟在《21世纪经济先驱报》上告诉记者。

土地销售收入增长最快的城市与市场热度和土地销售速度都有关系。例如,今年上半年,湖南岳阳的土地收入达到145亿元,增长10倍以上,这与2017年上半年基数较低有关。

根据岳阳市公共资源交易中心的数据,岳阳市的土地市场在2017年已经火爆起来,尤其是下半年,岳阳市引进了更多的优质地块,吸引了许多房地产公司与fl竞争

土地销售的一次性收入对三线和四线城市来说尤其划算。据《21世纪经济报道》记者统计,上半年共有14个城市(占当地公共预算总收入的90%以上),包括湖州、眉山、亳州、菏泽、阜阳、许昌、达州、上饶、泸州、南充、岳阳等三四线城市。这些三线和四线城市的财政收入相对较少,火热的土地市场增加了土地收入,土地收入比经济运行的税收收入更慷慨。

当然,由于我国的财政体制安排,地方政府可以从上级政府那里得到经常性的收入回报或补贴,地方财政支出的规模往往超过地方政府的一般公共预算收入。如果从财政支出的角度来衡量,上半年的土地销售收入也相当可观。

据《21世纪经济先驱报》记者统计,上半年有9个城市的土地销售收入与去年同期持平(占地方财政支出总额的50%以上),湖州、嘉兴、常州、许昌、眉山、菏泽等三四线城市上市。

“当地的土地更有价值。为了土地财政,各地都在加快推进土地开发。目前,除了一线城市对土地的财政依赖性较低之外,杭州等二线城市今年上半年还出售了近1500亿元土地,这也与杭州亚运会建设所需的大量资金有关。”张大伟指出。

选择在土地市场更好的时候推土地是地方政府的理性决定。以岳阳市为例,2015年岳阳市共出售土地190块,土地出让收入仅为62.8亿元。2016年,完成地块数量减少到152块,土地收入约70亿元。随着市场升温,2017年完成了174笔土地交易,岳阳市的收入约为96亿元。

除征地补偿费用及政策规定的其他费用外,剩余土地收入可由当地政府自由控制,并投资于当地基础设施建设。

”就像地方温室改革项目的推广一样,还款资金的来源是土地出让收入。虽然一些温室改革项目有商业支持发展,但个别温室改革项目可能无法实现资本收入平衡,需要从全市项目中全面平衡。”一些当地城市选民在《21世纪经济先驱报》上告诉记者。

一些城市用土地基金偿还债务

当地土地收入急剧增加背后有许多原因。然而,在当前地方债务风险防范和地方融资渠道收紧的背景下,有些地方存在出售土地还债的因素。

“地方政府已经收集了大量的土地,只需要卖几块地来偿还到期的隐性债务。因此,一些地级市正在出售土地来填补债务缺口。”北京一家资本管理机构的投资部门负责人在《21世纪经济先驱报》上告诉记者。

7月初,负责人从该国中部的一个地级市“收集”了33,354笔贷款。他们借给当地城市投资公司的贷款接近还款期限,他们正在与当地城市投资和金融人员积极谈判还款安排。经过沟通,他说该市的投资和还款没有问题。

7月13日,财政部公布了上半年财政收支数据。上半年,国家公共预算收入超过10万亿元,同比增长10.6%,收入保持较快增长。全国国有土地使用权出让收入约2.7万亿元,同比增长43%。

上半年的财政收入和土地收入情况相对较好。然而,今年以来,当地融资平台发生了多起风险事件,引起了市场的一些担忧。

我国地方政府明显的债务规模已经基本上被政府债券所取代。这些债券可以用来偿还新旧债务。目前,没有偿还本金的压力

同时,地方债务风险防范也取得了一定成效。6月20日,国家审计署审计长胡泽军在向全国人大常委会发表的《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》讲话中表示,2017年7月全国金融工作会议后,相关地区风险防范意识进一步增强,借款欲望得到有效遏制,非法借款问题明显减少,债务风险目前得到有效有序控制。

彭盖至殷诚世泽

上述评级机构负责人提醒说,今年许多地方的土地推广程度更高,地块更好,价格也更合适,但大多数三、四线城市未来的房地产市场趋势还不确定。积极推进土地开发是否会带来新一轮的积压仍有待观察。

“这一轮二三线城市的物价上涨主要是由两个因素造成的。首先,一线和二线城市的严格控制将购房者推向了三线和四线城市。此外,棚户区货币化安置在一定程度上推高了当地房价。从去年年初到现在,三线、四线城市的房价普遍上涨了50%,地价也上涨了。未来有一定的风险。”张大伟说。

在“没有投机空间”的大背景下,三线、四线城市房价的持续上涨引发了各方对房价上涨原因的探究。

“今年以来的变化是棚改的货币补偿没有以前提倡的那样,商业银行对棚改贷款资金的审核也比以前更加严格。棚户区货币化安置是三四线城市本轮房价上涨的原因之一,但不是唯一原因。随着棚户区项目的发展,这些棚户区有着自己的住房需求。此外,近年来,中小城市的开发商并没有开发出许多新建筑,他们的库存已经耗尽。棚户区的现状与往年不同。”北京大学房地产法律研究中心主任娄建波在《21世纪经济先驱报》上告诉记者。

根据全国总体数据,2013-2016年温室改革货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%和48.5%。住房和建设部尚未公布2017年货币化安置的比例。根据目前的数据,2016年是货币化安置的高峰期。当时,全国房地产清仓工作正在积极推进。

与此同时,盒子改革的方式也具有地域性。“我们需要征求普通民众对我们温室改革项目的意见。实物安置或货币安置的选择与市场情况有关。在房价上涨的阶段,普通人会选择实物结算。当房地产形势不好时,普通人会选择货币安置。”西部省会城市一家投资公司的负责人在《21世纪经济先驱报》上告诉记者。

7月13日,住房和建设部在新闻发布会上指出,要根据法律法规控制温室改革的成本,因地制宜推进温室改革货币化安置。东部地级市一家城市投资公司的负责人在《21世纪经济先驱报》上告诉记者,“是实物安置还是货币安置由居民投票决定。由于政策的连续性,我国绝大多数温室改革项目都是实物安置。由于房价变化很大,当地居民更愿意接受实物安置。”

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