专访WeWork亚洲负责人,并看了它们在中国的店,我们来讨论一下共享办公空间凭啥值200亿?

2020-01-10 投稿人 : www.hebeihongye.com.cn 围观 : 634 次

目前,美国最大的上市写字楼房地产公司波士顿地产(Boston Properties)的市值徘徊在210亿美元左右。另一家初创公司WeWork,也称为办公房地产公司,已经达到了200亿美元的新估值。一年前,两家公司的资本价值分别在180亿至160亿美元之间。我们工作的商业模式正在酝酿之中,其在资本市场的价值已经与波士顿房地产公司持平。

虽然他们都被归类为办公房地产公司,但波士顿房地产公司拥有的办公空间属于房地产,而我们工作房地产公司是租赁的。轻型资产能否在未来提供更大的收入空间和能力?

一群复制到中国的企业家尽了最大努力,但是被市场严重拖垮了。有人问了一个尴尬的问题:我们是复制了错误的范式,还是会对自然产生误解?

最近,WeWork发布了又一轮融资新闻。筹集5亿美元用于韩国和东南亚的业务拓展。在此之前的7月份,WeWork已经完成了两轮融资,包括7月11日引入7.6亿美元的g轮融资,以及7月28日与弘毅投资和软银集团建立5亿美元注资的中国WeWork。

200亿美元是什么意思?《华尔街日报》尚未上市,其估值远远超过了纳斯达克广受欢迎的互联网股票,如推特、Snapchat和网飞。

WeWork在任何人知道之前都没有固定的房地产。它的商业模式分享了经济的本质:以折扣价出租办公楼,装修并将其分成单间办公空间,出租给商业团队、初创企业和自由职业者,并向他们收取租金和会员费。

2010年,WeWork起源于纽约曼哈顿苏河区,并将“主房东”模式“复制”到全球52个多金城市。

随后,中国风险资本市场迅速产生了一群追随者。两年前,办公空间共享网点正式出现,特别是在沈北和北碚,创新和大众创业是最响亮的口号,有很多头衔,包括孵化器和大众创新空间。这主要来自三种力量:初创企业、传统制造商、地区政府或行业协会。

2015年,以SOHO 3Q和Youke Workshop为代表的房地产孵化器起飞。他们拥有相对丰富的自有房地产资源。一些人选择拥有自己的财产,另一些人选择与联合办事处和初创企业开展战略合作。优势在于快速覆盖区域和站点。

另一方面,企业孵化器大多位于空置的工厂、办公楼、地下室和其他物业,或者由直接所有者创建或由团队租用。随着商业房地产整体空置率的上升和企业孵化器的出现,房地产开发商过剩库存的压力有所缓解。

但是好时光并不长。2016年上半年,由于入住率低和缺乏正现金流,一波孵化器面临关闭。

大型联合办公企业采取控股集团保暖和相互持股的策略。2016年,毛大庆的尤克空间战略将持有无限空间的股份,而氪空间将持有纳什空间的战略股份。2017年,并购序幕拉开。三月,无界空间宣布收购富空间。4月,宏泰创新空间与优科空间战略合并。当时,流行的笑话是“车站从来没有客满,只有两个人参加了一项活动”。寒潮袭来。国内孵化器的崩溃在我脑海中依然清晰可见,但另一方面,孵化器创始人WeWork的估值却一路飙升。不到两个月,它已经筹集了三轮资金。

一年后的第九家店铺

2016年7月1日,WeWork在上海静安区延平路135号登陆,这是一片前英国租赁的土地,也是WeWork进入中国的官方信号。从时间表来看,WeWork进入中国还不算太早。因为一年前,WeWork的中国学徒已经走遍了所有大城市。

十二个月后,我们的工作已经进入上海、北京和香港。同时,我们工作中国(WeWork China)已经正式成立,克里斯蒂安李(Christian Lee)担任亚洲区常务董事。在开拓新市场的早期,我们工作非常谨慎。

据透露,新店在登陆前已经进行了大量的市场调查

克里斯在WeWork开拓亚太市场中发挥了重要作用。他成为推动弘毅资本(Hony Capital)、软银(Softbank)等5亿美元投资的重要人物,并通过大使馆桥成功进入印度市场。加入WeWork之前,克里斯在时代华纳公司工作,主要负责资产重组、收购等。

望京南地铁B1出口,往南500米是WeWork的新址,位于广顺南大道的密集建筑区,紧接着是一个中型住宅区,右边是一个大型百货商店,左边是一栋高层办公楼,从而揭示了WeWork选址的考虑。望京南部的办公空间相对较大,租用17-21层的5层。

环顾17楼,办公空间的整体装饰是欧美风格,简单而开放。配置、茶水间、开放区、隔间区、会议室、电话室等功能齐全。在我的第一印象中,我们工作(WeWork)与中国中高端大众创作空间非常相似,没有区别。

“我们于8月1日开始试运行。在不到一周的时间里,近1500人已经入住,入住率超过80%,创下了我们工作的新记录。”克里斯对新网站的运营表示非常满意。

核心门槛无法复制

WeWork Asia董事总经理克里斯接受采访

WeWork Asia董事总经理克里斯接受采访

2016年7月WeWork进入中国时,孵化器正在经历一波重组。国内本地市场相对成熟。从产品角度来看,商场装修风格不同,配置完美。餐饮、休息和会议室等细节是标准的。新进入者很难在这个层次上形成差异化。在选择进入中国的时间点时,我们工作的评估和考虑是什么?

克里斯将其扩展到面对竞争对手的视角。他认为房地产是联合办公不可或缺的一部分,但更重要的是为会员服务。共享办公环境是可见的物理空间,基于互联网思想的在线社区平台是关键。

在WeWork的社区平台中,商业服务分为20多个类别,克里斯称之为“套餐服务”,包括金融、广告、品牌战略、商业运营、管理咨询、设计、保险、投资、法律服务、室内设计、营销、移动开发、编程、摄影和视频、公关、房地产、招聘、社交营销、写作等。

例如,WeWork基于房地产和建筑领域的资源,帮助企业成员改造自己的办公室,还提供设计、装饰和建筑等服务。在业务层面,WeWork作为一个平台,将初创企业与大型企业相匹配。小企业想加入大公司的生态系统。大型企业需要供应链分销商来满足彼此的需求和服务。克里斯认为,这些服务可以有效提高企业的运营效率,并对其业务发展带来最直接的影响。

WeWork的社区服务平台自2010年建立以来,已扩展至16个国家的52个城市,拥有163个空间。在城市网点的选择上,如洛杉矶、伦敦、阿姆斯特丹、柏林、蒙特利尔、加拿大和中国上海,网络全球化逐渐成为我们工作的另一个门槛。在这个活跃的亚洲市场,对商业进出口的需求正在增加。

克里斯说,上海的一家电子商务公司在北京新开的望京店租了20个工作岗位,最近希望将其业务扩展到旧金山。我们的工作可以很快做出反应。“无论是海外办公室需求、介绍客户和合作伙伴,还是让我们当地的同事为他们举办欢迎会,以吸引每个人。”

这是海外业务扩张的案例。在这两个方向上,WeWork也在帮助海外企业进入中国市场。克里斯表示,加拿大瑜伽服务品牌lululemon和美国探索频道发现(US Discovery Channel Discovery)等公司首先试图在WeWork在线社区建立中国业务,然后进一步登陆中国。克里斯总结道:“我们能够帮助我们的成员建立商业生态系统,并在国际上扩张,这是其他公司没有的。”。

在13个月的入乡随俗中,除了在中国的新店越来越多,克里斯和他的团队还为中国市场积累了一套策略。首先,这是一场开拓市场的战斗。S

就用户构成而言,中国公司占70%至80%,其余为海外公司。在产品配置方面,专卖店占85-90%。“临时工作不是团队的主要产品”,但在服务层面,临时工作的设置带来了意想不到的好处。

在纽约,微软有一个由300多人组成的销售团队,他们每天都需要在这个城市四处旅行。我们在曼哈顿的40个办公室对他们来说是个福音。在临时工作中,他们可以举行电话会议或回复电子邮件。这是WeWork对企业成员的优惠待遇,也是临时工作的另一个价值。

让办公空间和咖啡店一样,展示企业用户的利润,正是集中配送和快速扩张的意思。因为连锁商店效应可以扩大,网络越密集,范围越广,成员的价值就越大。基于此,不难理解WeWork和Youke Workshop等领域主要参与者的竞争性融资和扩张。

谈到开拓中国市场最关键的环节,克里斯认为是本地化团队的形成。去年上海静安区商店登陆时,总部只派了三名同事。设计师、社区运营和其他职能团队在当地建立。一年后,中国队的规模约为170-200人。克里斯说:“这些数据每天都在更新,团队也在扩大。”。

进入新的国家和地区,深入到明显的区域房地产行业,克里斯认为本地化团队可以处理建筑、当地法律法规、房地产规则、数据通信、政府关系等问题。克里斯对中国的用户和环境印象尤为深刻。他提到中国智能手机的使用频率非常高,这对WeWork移动终端的生态系统和服务能力提出了更高的要求。例如,有必要连接微信和支付宝。

此外,“中国人特别喜欢开会”,开会的重要性通常与参加会议的人数有关。参加会议的人数通常相对较多。相应的平台是会议室容量的供应。

在谈到下一个扩张计划时,克里斯说他正在考虑4-5个新城市,深圳在候选名单上。

投资者角色揭示

在中国,共享办公空间更常被称为孵化器和大众创造空间。“与创新工场等不收取租金的孵化器相比,我们更像是‘加速器’,是企业达到一定规模后的选择,”尤克工作室(Youke Workshop)曾表示。投资于已落户企业后,后续收入可视为孵化器的重要来源。然而,根据提交人的理解,其数量和归还期限并不稳定。

克里斯对这个问题的回答是,我们的工作并没有专门投资和孵化。但是从公众行动来看,我们已经开始尝试了。今年,WeWork在美国举办了创造者奖(Creator Awards)竞赛,并将为获奖项目提供奖金支持。

此外,WeWork披露了七年中至少三次收购,包括Case,一种用于建筑工程的软件,可用于扫描空间信息和计算建筑。Fieldlens是建筑领域的一家通信公司,Spacemob也是一家共享办公空间公司。

结论

通过以上梳理,我们可以看到WeWork不是一个简单的“批发零售”房地产开发商。起初,我们只知道外表,但我们不知道这个领域的本质。在支持“主房东”地位后,店铺的位置、分布、规模、装修和用户运营都需要仔细设计和考虑,不同地区需要制定适应性的规划。

此外,它也是核心,在共享办公室的基础上创造更多的服务价值,而一些中国企业家只想成为金融投资的入口和现金。

分享,这是商业化的重要途径。然而,分享并不意味着通过免费或低价创造规模和鼓吹泡沫。我们的工作已经通过七年的实践证明了共享办公室的可行性,但全球化服务和社区思想是其背后的支柱。

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